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«Lundi (après-midi) 18 mars 2013 Direction de la justice, des affaires communales et des affaires ecclésiastiques 15 2012.1199 Motion 195-2012 Bhend ...»

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SitzungstitelFR7 2012.1199 1

Le Grand Conseil Der Grosse Rat

du canton de Berne des Kantons Bern

Lundi (après-midi) 18 mars 2013

Direction de la justice, des affaires communales et des affaires ecclésiastiques

15 2012.1199 Motion 195-2012 Bhend (Steffisbourg, PS)

Réduction des tarifs des notaires par la correction de la progression à froid

Numéro de l’intervention: 195-2012

Type d’intervention: Motion Déposée le: 10.09.2012 Déposée par: Bhend (Steffisbourg, PS) (porte-parole) Cosignataires: 0

Urgente:

Date de la réponse: 20.02.2013 Numéro de l’ACE 217/2013 Direction: JCE Réduction des tarifs des notaires par la correction de la progression à froid Le Conseil-exécutif est chargé de faire adapter les tarifs des notaires de telle sorte que ce qui revient à une « progression à froid » soit compensé dans le contexte notamment des prix des transactions immobilières, qui ont fortement augmenté ces dernières années.

Développement L’ordonnance sur les émoluments des notaires (OEmN) est entrée en vigueur au milieu de l’année 2006. La base de calcul du tarif applicable est dans de nombreux cas le montant de la transaction.

Que ce soit lors de l’achat d’un bien immobilier, dans l’établissement d’une reconnaissance de dette ou d’autres transactions juridiques : la majeure partie du tarif des notaires est directement ou indirectement liée au marché immobilier dans le canton de Berne.

L’augmentation de la demande et le niveau bas des taux d’intérêts ont entraîné une hausse substantielle des prix de l’immobilier ces dernières années. Alors que les prix des surfaces commerciales ont à peine bougé et qu’ils se maintiennent dans une progression inférieure au renchérissement, les logements en propriété sont négociés à des prix en

augmentation de plus de 26 pour cent depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance (source:

Wüest & Partner, Angebotsindex 2005 à 1/2012, Kanton Bern). Le prix des maisons individuelles a augmenté de presque 20 pour cent dans certaines régions. Dans d’autres régions comme le Pays de Gessenay, la ville de Berne et son agglomération, l’augmentation des prix est très nettement supérieure à la moyenne.

L’interaction entre les tarifs statiques figurant en annexe de l’ordonnance sur les émoluments des notaires et les prix de l’immobilier en forte augmentation aboutit à une hausse non voulue des tarifs des notaires, au détriment des Bernois et des Bernoises.

La conception dégressive des tarifs, à la différence des tarifs progressifs de l’impôt, permet d’atténuer quelque peu la problématique. Néanmoins, la hausse des tarifs des notaires dépasse largement le taux de renchérissement enregistré entre 2005 et août 2012, qui est de 4.6 pour cent.

Pour le même travail, les notaires touchent ainsi des émoluments dont la progression dépasse de très loin le renchérissement enregistré depuis l’année 2005. Un exemple : un appartement acheté début 2006 pour 580 000 francs valait au notaire un émolument de 2 625 francs (valeur moyenne du tarif). Le même appartement coûte aujourd’hui 716 000 francs et le notaire facture 3 185 francs pour la transaction. L’augmentation est donc de plus de 20 pour cent, et c’est inacceptable.

Il est indispensable de rééquilibrer le tout par analogie avec les impôts, où la progression à froid est régulièrement corrigée.

Réponse du Conseil-exécutif La présente motion relève du domaine de compétence exclusif du Conseil-exécutif (motion ayant valeur de directive), qui dispose d’une marge de manœuvre assez large par rapport au degré de réalisation de l’objectif, aux moyens employés ainsi qu’aux autres modalités de réalisation du mandat. En outre, c’est à lui qu’incombe la responsabilité de la décision.

La compétence exclusive du Conseil-exécutif découle de l’article 52, alinéa 2 de la loi sur le notariat (LN; RSB 169.11), qui prévoit que celui-ci règle par voie d’ordonnance les émoluments pour l’activité principale du ou de la notaire. C’est sur la base de cette disposition que le gouvernement a édicté l’ordonnance du 26 avril 2006 sur les émoluments des notaires (OEmN; RSB 169.81).

Le motionnaire fait valoir que les prix de l’immobilier ont fortement augmenté dans le canton de Berne depuis l’édiction de l’ordonnance précitée (en vigueur depuis le 1er juillet 2006). Il relève que du fait qu’une grande partie des émoluments de notaires aujourd’hui en vigueur sont directement ou indirectement liés aux prix de l’immobilier, leur augmentation involontaire s’est faite au détriment des Bernois et des Bernoises. En référence au droit fiscal, le motionnaire évoque une progression à froid et demande que le Conseil-exécutif soit chargé d’équilibrer cette progression en adaptant les tarifs figurant dans l’annexe de l’ordonnance sur les émoluments des notaires.

Comme le relève à juste titre le motionnaire, les prix des immeubles à usage commercial n’ont pratiquement pas évolué dans le canton de Berne depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance. En revanche, durant la même période, selon les indices des prix de l’offre du cabinet immobilier Wüest & Partner1, l’augmentation des prix enregistrée a été de 17 pour cent pour les maisons individuelles et de 23 pour cent pour les appartements en propriété2. Il s’agit là de valeurs moyennes pour l’ensemble du canton. Comme l’indique le motionnaire, avec raison, l’augmentation des prix pourrait être supérieure à la moyenne dans certaines régions, comme le Pays de Gessenay ou la ville de Berne et ses alentours, et inférieure à la moyenne dans d’autres régions rurales, quand une augmentation y ait été enregistrée. Il n’existe aucune donnée statistique sur cette répartition inégale. Durant la même période, le renchérissement général a été de 2,5 pour cent. L’augmentation moyenne des prix, corrigée de l’inflation, s’élève par conséquent à 14,5 pour cent pour les maisons individuelles et à 20,5 pour cent pour les logements en propriété. En ce qui concerne les logements en location (objets de rendement), que le motionnaire n’a pas pris en considération, l’augmentation de leur prix, corrigée de l’inflation, est de 11,5 pour cent selon l’indice des prix de l’offre de Wüest & Partner.





1http://www.wuestundpartner.com/online_services/immobilienindizes/angebotspreisindex/index_f.ph tml 2 Période: janvier 2006 à janvier 2012 Affaire 2012.1199 Page 2/8 Il est impossible de se prononcer de manière fiable sur la persistance de cette tendance, mais la Banque nationale suisse a quand même évoqué dans plusieurs communiqués récents la possibilité d’une bulle immobilière et a recommandé aux banques commerciales de faire davantage dépendre l’octroi de prêts hypothécaires de l’existence de fonds propres, en vue d’une possible chute des prix.

Dans un tel contexte, il n’est pas justifié d’adapter les tarifs du notariat, pour les raisons

suivantes:

1. Les différentes régions du canton de Berne sont diversement touchées par l’augmentation des prix de l’immobilier. Une réduction générale des émoluments des notaires entraînerait une inégalité de traitement des notaires dans ces régions. Dans le cas des immeubles à usage commercial, dont les prix n’ont pas augmenté, on enregistrerait même une diminution des émoluments, qui n’est d’ailleurs pas demandée par le motionnaire.

2. Plus de six ans se sont écoulés depuis l’édiction de l’ordonnance sur les émoluments des notaires. Durant cette période, une augmentation non négligeable des prix des maisons individuelles, des logements en propriété et des objets en location a certes été enregistrée, mais il est impossible, pour l’heure, de savoir si cette tendance va durer.

Des signes sérieux montrent même que ces prix pourraient à nouveau baisser. Si tel était le cas, les émoluments des notaires devraient être relevés une nouvelle fois.

3. Les augmentations des prix ne se traduisent pas par une hausse équivalente des émoluments des notaires. Ainsi, un accroissement de 15,5 pour cent (moyenne pour les maisons individuelles, les logements en propriété et les objets en location, après déduction du renchérissement général) entraîne lors des contrats de mutation courants (valeurs de contrats comprises entre 500 000 francs et 2 millions de francs) des émoluments supplémentaires de 9,5 pour cent en moyenne seulement. Les immeubles à usage commercial, dont les prix n’ont pas évolué, ne sont pas pris en considération.

S’ils l’étaient, la moyenne des émoluments supplémentaires se verrait réduite davantage encore.

4. Les émoluments supplémentaires découlent exclusivement de contrats d’achats immobiliers lors desquels l’émolument se calcule en général sur la base de la valeur vénale. Lors de donations et de cessions à titre d'avancement d'hoirie, par exemple, c’est généralement la valeur officielle qui tient lieu de base de calcul, une valeur qui est nettement moins influencée par les augmentations de prix et qui reste stable sur une longue période. Dans le cas de contrats de droit commercial, l’émolument ne se calcule pas forcément non plus sur la base de la valeur vénale. En ce qui concerne les émoluments liés aux contrats d’achats immobiliers, Berne se situe dans la moyenne par rapport aux autres cantons.

5. L’exemple de calcul qui figure à la fin du développement de la motion se fonde sur des valeurs inexactes. Un logement en propriété dont la valeur vénale, en avril 2006 (date de l’édiction de l’ordonnance sur les émoluments), était de 580 000 francs, coûtait 698 000 francs au cours du premier semestre de 2012, si l’on tient compte d’une augmentation du prix corrigé de l’inflation de 20,5 pour cent. La différence entre les émoluments moyens ne s’élève pas à 20 pour cent, comme l’affirme le motionnaire, mais à 13 pour cent (émolument moyen pour une base de calcul de 580 000 fr. = 2569 fr; émolument moyen pour une base de calcul de 698 900 fr. = 2902 fr.). Par ailleurs, l’exemple concerne un logement en propriété, qui relève d’un secteur dans lequel les augmentations de prix ont été supérieures à la moyenne.

Proposition du Conseil-exécutif :

–  –  –

Rejet Patric Bhend, Steffisbourg (PS). Es ist nicht das erste Mal, dass ich an diesem Rednerpult stehe und es um das Thema Notare geht. Wenn ich die Reaktionen anschaue, die immer wieder auf mich niederprasseln, wenn ich so etwas mache, dann spüre ich, dass wahrscheinlich dennoch irgendetwas dahinter steht und Handlungsbedarf besteht. Ich erinnere daran: Bis die AHV eingeführt war, oder das Frauenstimmrecht, brauchte es auch ein paar Anläufe.

Schlussendlich ist es gar nicht so relevant, wie man die Berechnung anstellt. Ich komme auf eine andere Zahl als die Regierung. Die Regierung gibt aber am Schluss in ihrer Antwort zu, dass die Gebühren für die Notare seit Inkrafttreten der Notariatsverordnung, um 9,5 Prozent gestiegen sind, was die Immobilienverkäufe betrifft. Ich finde es persönlich schon ein wenig erstaunlich, wenn man diese Tatsache ausweist und gleichzeitig behauptet, es bestehe kein Handlungsbedarf. Stellen sie sich vor, sie kaufen irgendwo bei einem Lieferanten eine Leistung ein, und diese kostet 10 Prozent mehr für genau dasselbe. Sie erhalten genau das gleiche Produkt, dieselbe Qualität und genau dieselbe Leistung. Ich erlebe bei meinem Arbeitgeber etwas anderes; dort sinken die Preise kontinuierlich. Ich arbeite bei einem grossen Telekomunternehmen. Es ist mir bewusst, dass es sich hier um eine Richtlinienmotion handelt. Es liegt ganz alleine im Verantwortungs- und Kompetenzbereich der Regierung. Sie wäre eigentlich bereits selber in der Lage, diese Anpassungen zu machen, ohne dass wir hier noch aktiv werden müssen.



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